Nieuws

Kamervragen (te) hoge WOZ-waardering verhuurde panden in box 3 en de SW

24-11-2011

De staatssecretaris van Financiën heeft recentelijk vragen beantwoord over verplichte hantering van de WOZ-waarde voor verhuurde woningen (zie tevens Notafax 2011, nr. 245). Per 1 januari 2010 is de WOZ-waardering ingevoerd voor box 3 in de inkomstenbelasting en voor de schenk- en erfbelasting. Vóór 2010 werden verhuurde woningen meestal gewaardeerd op 10 tot 15 keer de jaarlijkse huur. De Belastingdienst volgde in het algemeen dit uitgangspunt. De waardering volgens de WOZ-waarde, vermenigvuldigd met de leegwaarderatio, kan hoger uitkomen. Volgens de staatssecretaris hoeft deze hogere waardering niet onredelijk te zijn. Immers, het is mogelijk dat in het verleden te laag werd gewaardeerd. Voor de erfbelasting wordt uitgegaan van de WOZ-waarde van het voorgaand jaar. In een dalende markt betaalt de erfgenaam hierdoor belasting over geld dat hij niet heeft gekregen. De staatssecretaris wijst een tegenbewijsregeling echter af, ook in gevallen waarin de WOZ-waarde sterk afwijkt van de werkelijke waarde. Wel geeft hij aan op korte termijn in een besluit voor serviceflats te willen af te wijken van de WOZ-waarde (zie tevens ND 2011.44.3002).
In de praktijk verkopen erfgenamen vaak een huis aan derden voor een prijs die vele malen lager is dan de WOZ-waarde. Hierdoor kan discussie ontstaan over de waarde van de woning. De waarde in het economische verkeer is immers de prijs die bij de beste onderhandelingen door de beste koper wordt betaald. De staatssecretaris van Financiën is van mening dat in dergelijke gevallen in beginsel toch moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning. De erfgenamen kunnen de gemeente wel verzoeken een nieuwe WOZ-beschikking af te geven (art. 26 Wet WOZ). De erfgenamen zijn hierbij niet aan een termijn gebonden (zie tevens ND 2011.20.3003).
Indien een nalatenschap vererft volgens de wettelijke verdeling en als tot die nalatenschap een woning behoort, wordt voor de heffing van erfbelasting bij de bepaling van de waarde van de onderbedelingsvorderingen van de kinderen, net als bij de waardebepaling van de woning, uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning. Dit uitgangspunt in overeenstemming met jurisprudentie van de Hoge Raad bij een ouderlijke boedelverdeling (HR 13 december 1995, BNB 1996/70, FBN 1996, nr. 1; zie over deze problematiek tevens C.J.M. Martens in ND 2011.05.3003). Het uitgangspunt geldt ongeacht of de WOZ-waarde lager dan wel hoger is dan de waarde in het economische verkeer (WEV) op het tijdstip van overlijden.
Bij een legaat van een woning tegen inbreng van de waarde kan een discrepantie ontstaan tussen de inbrengwaarde en de WOZ-waarde. Indien de in te brengen waarde lager is dan de WOZ-waarde, is de legataris volgens de staatssecretaris erfbelasting verschuldigd over het verschil. Omdat de ingebrachte waarde vervolgens in de nalatenschap valt, zal bij de erfgenamen die lagere waarde in de heffing worden betrokken en niet de WOZ-waarde. Zij erven immers geen woning, maar alleen geld. De redactie van NTFR vraagt zich af hoe de uitwerking is als de WEV (in te brengen waarde) hoger is dan de WOZ-waarde. A-G Moltmaker is op deze kwestie (impliciet) ingegaan in zijn conclusie bij het hiervoor aangehaalde arrest BNB 1996/70. In de visie van Moltmaker zouden de erfgenamen slechts voor de lagere WOZ-waarde worden belast. J.W. Zwemmer heeft in zijn noot onder HR, BNB 1996/70 echter kritiek op de opvatting van Moltmaker. Hij vindt dat A-G Moltmaker teveel uitgaat van een boedelbelasting in plaats van een verkrijgersbelasting.

Ministerie van Financiën 10 oktober 2011, nr. DB/2011/293U, NTFR 2011/2554 (JB)




« Terug naar overzicht nieuws

Volg ons op

Sdu LinkedInScherp in Notariaat twitterRSS Feed

Winkelwagen icon_cart

Gratis nieuwsbrief

Laat uw gegevens achter als u de gratis ScherpinNotariaat e-nieuwsbrief wilt ontvangen met het laatste nieuws.


Volg ons op

Scherp in Notariaat Linkedin
Scherp in Notariaat
 
Scherp in Notariaat Twitter
 

Ook interessant!

Compendium Estate Planning 2014

Image5
















Poll

Als er een voorziening komt waarbij het mogelijk is om notarieel geschoold en ervaren juridisch personeel op tijdelijke basis in te lenen dan zou ik daar gebruik van maken.
Nooit 22%
1 - 5 keer p/j 24%
6 - 10 keer p/j 25%
> 10 keer p/j 27%